หากจะกล่าวธุรกิจทางด้านอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ คงไม่มีใครปฏิเสธได้ว่า คอนโดมิเนียม หรือหากจะเรียกให้ถูกต้องตามกฏหมายแล้ว ก็คือ อาคารชุดที่อยู่อาศัย (ตามกฏหมาย)นั้น กำลังอยู่ในช่วงบูมสุดขีด โดยจะเห็นได้ว่ามี  คอนโดมิเนียมจำนวนมากมายผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด โดยเฉพาะในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า นับคร่าวๆ น่าจะตกที่ประมาณ 40 โครงการเป็นอย่างต่ำ นี่ไม่ร่วม อาคารพาณิชย์ และบ้านจัดสรร จึงเกิดคำถามขึ้นในใจว่า แล้วอาคารต่างๆ ที่สร้างขึ้นเร็วขนาดนั้น (เพื่อการตลาดอย่างที่เราๆ ท่านๆ รู้กันอยู่) นั้นมีความปลอดภัยต่อชีวิต และทรัพย์สินของผู้บริโภคตาดำๆ อย่างพวกเรามากน้อยเพียงไร
 

ทางทีมงาน ไทยคอนแทรคเตอร์ จึงได้มีโอกาสสัมภาษณ์ผู้รู้ คือท่านร้อยโทวโรดม สุจริตกุล ซึ่งปัจจุบันดำรงตำแหน่งนายกสมาคมสมาคมผู้ตรวจสอบ และบริหารความปลอดภัยอาคาร (ตปอ.) ถึงเรื่อง “มาตราการการจัดระเบียบอาคารสูง และการตรวจสอบความปลอดภัยอาคาร เพื่อรองรับการอัตราการขยายตัวของคอนโดมีเนียม และอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในเมือง”

         โดยท่านจะกล่าวถึงอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในเมือง ณ ตอนนี้ปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อประชากรในเมือง อันเนื่องมาจากงานก่อสร้างจำนวนมากในตัวเมือง ความเคลื่อนไหว และแน้วโน้มความต้องการทางการตลาดในปี 51 ถึงปี 52 มาตราการควบคุมความปลอดภัยที่ทางสมาคมวางแผน เพื่อรับมือในเรื่องนี้ 

“ก่อนอื่นขอเกริ่นเกี่ยวกับงานที่องค์กรของเรารับผิดชอบมีอยู่ 3 ปัจจัยหลักในงานก่อสร้างตั้งแต่อดีตที่จะต้องมีการตรวจสอบ และได้รับความร่วมมือคือ ผู้สร้าง(เจ้าของ), วิศวกร(ผู้ออกแบบ), กฎหมายที่ใช้ควบคุมที่เราจะต้องพูดถึงโดยจะข้อปูพื้นฐานเกี่ยวกับข้อมูลเบื้องต้นที่ต้องรู้ก่อนคือ

วัตถุประสงค์ของการตรวจสอบสภาพอาคาร

           คําถามที่เจ้าของอาคารมักสงสัยว่าจะได้ประโยชน์อะไรจากการตรวจสอบสภาพอาคาร กฎหมายบังคับเกินความจําเป็นหรือไม่ คงต้องพิจารณาถึงที่มาของการออกกฎหมายแนวความคิด และวัตถุประสงค์ของกฎหมายก่อนเนื่องจากอาคารจะมีโครงสร้าง และระบบต่างๆ ภายในอาคารที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของประชาชน เช่น ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ ฯลฯ ซึ่งระบบต่างๆ เหล่านี้เมื่อมีการใช้งานไประยะหนึ่งจําเป็นต้องมีการตรวจสอบดูแล และบํารุงรักษาเพื่อให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตลอดเวลา 

            ซึ่งในการใช้อาคารอย่างถูกต้องและปลอดภัยแล้ว แม้กฎหมายจะไม่บังคับให้ต้องทําการตรวจสอบสภาพอาคารและบํารุงรักษา แต่ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของอาคารควรจะดําเนินการอยู่แล้ว  มีหลายกรณีที่เกิดเหตุการณ์อาคารถล่มหรือไฟไหม้ โดยเฉพาะอาคารสาธารณะที่มีคนเข้าไปใช้สอยเป็นจํานวนมาก แม้จะมีเหตุที่บ่งชี้ว่าโครงสร้างของอาคารเกิดการวิบัติขึ้นแล้ว และจะอันตรายอย่างร้ายแรงถึงขั้นอาคารถล่มหากไม่ได้รับการแก้ไข แต่เจ้าของอาคารก็ไม่ทราบและไม่คาดคิดว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นร้ายแรงเพียงใดหรือ

             แม้ว่าจะเกิดกรณีเพลิงไหม้โรงแรมบางแห่งที่ทําให้มีผู้เสียชีวิตเป็นจํานวนมาก จะมีการติดตั้งระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ แต่เมื่อเกิดเพลิงไหม้ ระบบกลับไม่ทํางาน ทําให้ผู้ใช้อาคารไม่ทันได้ระวังตัวและหนีไม่ทัน ได้ตอกย้ำให้เห็นถึงความสําคัญของการตรวจสอบสภาพระบบต่างๆ ของอาคารได้เป็นอย่างดีี

             ในปัจจุบันนี้มีหลายอาคารที่คํานึงถึงความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนที่ใช้อาคาร โดยจัดให้มีการบํารุงรักษาโครงสร้างและระบบต่างๆ ของอาคารให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมออยู่แล้ว ถึงกระนั้นการตรวจสอบสภาพอาคารก็ยังมีความจําเป็น เนื่องจากเป็นระบบการตรวจทานมิให้เกิดข้อผิดพลาดจากการดูแลบํารุง รักษาอาคารโดยผู้ตรวจสอบ ซึ่งจะเป็นบุคคลที่สามหรือ Third party  

ทางด้านรายละเอียดด้านการการตรวจสอบนั้นจะแบ่งออกเป็น 

 -  การตรวจสอบใหญ่ เป็นการตรวจสอบโครงสร้างอาคารและระบบทุกระบบ ตามที่กล่าวมาแล้วข้อ 2. โดยให้กระทําทุก 5 ปี ในการตรวจสอบใหญ่ทุกครั้ง ผู้ตรวจสอบต้องจัดทําแผนต่างๆ ดังนี้ 

(1) แผนปฏิบัติการการตรวจบํารุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร รวมทั้งคู่มือ ปฏิบัติการตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบํารุงรักษาและการบันทึกข้อมูล การตรวจบํารุงรักษาอาคาร 

(2) แผนการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจําปี รวมทั้งแนวทางการตรวจสอบตามแผนดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจําปี 

       -  การตรวจสอบประจําปีเป็นการตรวจสอบตามแผนการตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจําปี ที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทําไว้ในการตรวจสอบใหญ่ การตรวจสอบประจําปีให้กระทําทุกปี

 รายละเอียดในการตรวจสอบ

        (1) การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของตัวอาคาร
        (2) การตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบต่าง ๆ ของอาคาร
        (3) การตรวจสอบสมรรถนะของระบบ และอุปกรณ์ต่าง ๆ ของ อาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร
        (4) การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร 

ในส่วนของขั้นตอนที่เจ้าของอาคารจะต้องดําเนินการ 

 
         - เจ้าของอาคารต้องปฏิบัติตามแผนปฏิบัติการตรวจบํารุงรักษาอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคาร และคู่มือปฏิบัติตามแผนดังกล่าวที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทําไว้ในการตรวจสอบใหญ่ เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบํารุงรักษาและการบันทึกข้อมูล การตรวจบํารุงรักษาอาคาร นอกจากนี้ยังต้องจัดให้มีการบํารุงรักษาอาคาร และอุปกรณ์ประกอบอาคารตามคู่มือปฏิบัติของผู้ผลิตหรือผู้ติดตั้งระบบและอุปกรณ์อาคาร หรือตามแผนปฏิบัติการการตรวจบํารุงรักษาที่ผู้ตรวจสอบกําหนด และจัดให้มีการบันทึกข้อมูลการตรวจบํารุง รักษาอาคารตามช่วงระยะเวลาที่กําหนด 

          หากผู้ตรวจสอบเสนอแนะให้มีการปรับปรุงแก้ไขอย่างไร ควรดําเนินการตามข้อเสนอแนะให้แล้วเสร็จ แล้วให้ผู้ตรวจสอบทําการตรวจสอบอีกครั้งแล้วทํารายงานเสนอต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น 

          - เจ้าของอาคารต้องเสนอรายงานผลการตรวจสอบของอาคารและอุปกรณ์ของอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นทุกปี โดยจะต้องเสนอในสามสิบวันวันก่อนวันที่ใบรับรองการตรวจสอบอาคารฉบับเดิมจะมีระยะเวลาครบหนึ่งปี  เมื่อได้รับใบรับรองการตรวจสอบแล้ว ให้แสดงใบรับรองการตรวจสอบไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ อาคารนั้น 

           อย่างไรก็ตาม เพื่อป้องกันแก้ไขปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น มีข้อเสนอแนะว่า

          1) กรณีเจ้าของอาคารอยู่ระหว่างว่าจ้างตรวจสอบอาคาร อาจตรวจสอบเสร็จเรียบร้อยไม่ทันกำหนดเดตไลน์ ภาครัฐน่าอะลุ้มอล่วยให้ไม่ต้องรับโทษตามกฎหมาย แต่หากไม่ได้ดำเนินการใดๆ ก็น่าจะถือว่ามีความผิดตามกฎหมาย 

           2) กรณีที่เจ้าของอาคารตรวจสอบ และจัดส่งแบบรายงานทันตามกำหนด ทางภาครัฐควรติดตามว่ามีการแก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามคำแนะนำของผู้ตรวจสอบอาคารหรือไม่
 

           ร.ท.วโรดม กล่าวต่อว่า เพื่อให้เจ้าของอาคารตื่นตัวในเรื่องนี้ สมาคมมีแนวคิดจะเป็นตัวกลางให้เกิดการพบปะเจรจากันระหว่างเจ้าของอาคารผู้ตรวจสอบอาคาร โดยในสัปดาห์หน้าจะจัดการประชุมคณะกรรมการสมาคมเพื่อหารือเกี่ยวกับการกำหนดวันและสถานที่จัดงานพบปะเจรจาดังกล่าวเบื้องต้นจะจัดขึ้นช่วงปลายเดือนพ.ย.นี้ 

          สำหรับรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนี้ผู้สนใจทั้ง ผู้ตรวจสอบอาคารและเจ้าของอาคารสามารถดูรายละเอียดพร้อมลงทะเบียนแสดงความจำนงผ่านทางเว็บไซต์สมาคม www.bsa.or.th ทั้งนี้เชื่อว่าถึงปัจจุบันผู้ตรวจสอบที่ผ่านการขึ้นทะเบียนจากกรมโยธาฯ แล้วมีจำนวนเพียงพอ เห็นได้จากมีบริษัทรับตรวจสอบอาคารจำนวนหนึ่งที่ยังไม่ค่อยมีลูกค้า

           แต่ปัญหาที่พบคือ ถึงขณะนี้ยังมีเจ้าของอาคารที่ไม่ทราบ หรือไม่แน่ใจว่าอาคารของตนเข้าข่ายต้องตรวจสอบหรือไม่อีกจำนวนมาก โดยเฉพาะตามต่างจังหวัด อาทิ เมืองพัทยา ซึ่งมีสถานบริการซึ่งเข้าข่ายต้องตรวจสอบมาก แต่บางส่วนไม่ทราบเรื่องนี้ ทั้งๆ ที่การตรวจสอบอาคารเป็นสิ่งที่จำเป็น เพราะเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สินของผู้ใช้อาคารทุกคน หากเกิดเหตุการณ์เพลิงไหม้ ซึ่งทำให้มีผู้เสียชีวิตจำนวนมากหลายครั้งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา พิสูจน์ได้เป็นอย่างดีว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ทุกฝ่ายต้องตระหนักและให้ความสำคัญ